Odbiór mieszkania – normy i dopuszczalne odchyłki

Kupiłeś albo chcesz kupić mieszkanie / dom i zastanawiasz się czy jest ono wykonane zgodnie z normami budowlanymi? Jeśli tak, to musisz wiedzieć, że zgodnie z polskim prawem obowiązującymi aktami prawnymi są ustawy, rozporządzenia i uchwały, a nie normy. Polskie normy nie są zatem narzucone przez Państwo, nie można więc mówić, że dane normy są przestarzałe lub już nieobowiązujące.

Na terenie Wrocławia oferujemy Państwu profesjonalną pomoc w odbiorach mieszkań od deweloperów oraz w odbiorach domów.

Specyfikacja wykonania i odbioru robót budowlanych

Skoro normy nie obowiązują to czy Deweloper może budować jak chce? Odpowiedź jest prosta – nie, nie może. Gorzej jeśli to Ty zlecasz wykonanie prac firmom wykonawczym. W tym drugim wypadku znacznie trudniej dochodzić swoich praw (nie obowiązuje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego). Droga sądowa zwykle nie jest opłacalna w stosunku do wartości zlecenia, dlatego też warto stworzyć dokument stanowiący Specyfikację wykonania i odbioru robót budowlanych. Zakres zawartości specyfikacji określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 2 września 2004 r., a dokument taki powstaje na każdej dużej budowie – może więc istnieć także u Ciebie. Jeśli chciałbyś skonsultować swoją umowę pozostajemy do Twojej dyspozycji (koszt oceny technicznej umowy i specyfikacji robót to ok. 150 zł).

Podstawa dochodzenia swoich praw od Dewelopera przy odbiorze domu / mieszkania

Podpisując umowę z Deweloperem zapewne otrzymałeś rzut zakupionego lokalu, pisemną informację o powierzchni użytkowej mieszkania oraz dokument stanowiący standard wykończenia lokalu. Zawarte w tych dokumentach informacje są podstawą odbioru prac. Należy jednak pamiętać, że prace budowlane muszą być wykonane zgodnie z tzw. “sztuką budowlaną”. Pod tym pojęciem rozumiemy całą wiedzę przekazywaną w ramach edukacji zawodowej. Na tej podstawie respektowanym dokumentem są “Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych” ITB oraz normy branżowe.

Odbiór tynków w mieszkaniach – normy

W Twoim mieszkaniu zapewne spotkasz tynki gipsowe dla których dopuszczalne są odchyłki:

• odchylenie od płaszczyzny do 5 mm na długości 2 m
• odchylenie od kierunku pionowego ściany nie więcej niż 3 mm na długości 1 m i nie więcej niż 6 mm w pomieszczeniach do 3,5 m wysokości
• odchylenie kąta prostego do 4 mm na długości ramienia 1 m

Wyżej wymienione odchyłki dotyczą III kat. tynków gipsowych zgodnie z normą PN-B 10110:2005 (Tynki gipsowe wykonywane mechanicznie – Zasady wykonywania i wymagania techniczne) oraz warunkami technicznymi wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych ITB. Pomiarów odchyłek można dokonać za pomocą poziomicy (łaty) 2 m, kątownika 1m oraz szczelinomierza. Podczas pomiaru łatę i kątownik przykładamy w dowolnych miejscach.

Poza pomiarem odchyłek powinieneś zwrócić uwagę na strukturę tynku, wytrącenia mleczka i powstałe spękania powierzchni (tu zasada jest prosta – wszystko co nie pasuje do pozostałej części ściany jest błędem). Powierzchnię tynku sprawdzamy z odległości 2 m w świetle dziennym rozproszonym (nie z latarką). Chętnie pomożemy Ci przy odbiorze – skorzystaj z naszej oferty odbiorów technicznych mieszkań.

Dla tynków cementowo-wapiennych odchyłki III kat. są praktycznie identyczne jest dla tynków gipsowych – więcej informacji znajdziesz w normie PN-70/B-10100.

Odbiór grubości tynków

Na wstępie należy zaznaczyć, że wyróżniamy dwa najczęściej spotykane typy tynków:

• tynki gipsowe
• tynki cementowo-wapienne

Maksymalna grubość okładziny zależna jest od typu tynku i rodzaju podłoża na którym jest wykonywany. Badanie grubości jest metodą inwazyjną wymagającą wykonania miejscowych odwiertów, nie są to jednak znaczne odkrywki dlatego nie musimy się nimi martwić (zostaną wyprawione podczas szpachlowania).

Dla tynków gipsowych obowiązująca jest norma PN-B 10110:2005, która wprost definiuje następujące wymagania:

• grubość tynków nie mniejsza niż 2 mm
• grubość tynku na powierzchni sufitu lub podciągu nie większa niż 15 mm

Według starej normy PN-70/B-10110 w punkcie 3.3.5 grubość dla III kat. tynku powinna mieścić się w zakresie 14 mm a 20 mm (dla typowego podłoża ścian i sufitów).

Tynki gipsowe powinny być wykonywane jednowarstwowo, a wszelkie uzupełnienia realizowane za pomocą gładzi szpachlowej. Producenci zapraw tynkarskich zalecają aby tynk nie przekraczał grubości 30 mm.

Tynki cementowo-wapienne wykonuje się w innej technologii. Tynki te wykonuje się za pomocą wstępnej obrzutki, a następnie warstw wykańczających. Maksymalna grubość tynku cementowo-wapiennego wynosi 60 mm – wynika to z wymagań producentów zapraw którzy zalecają układanie pojedynczej warstwy nie grubszej niż 20 mm.

Grubość tynku a przewody elektryczne

Niestety bardzo często zdarza się że w naszych domach widoczne są ciemniejsze pasy świadczące o przebijaniu przewodów elektrycznych. Powodem zazwyczaj są zbyt płytko położone kable.

Na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie „Warunków technicznych jakim powinny podlegać budynki i ich usytuowanie” § 187.2 „Dopuszcza się prowadzenie przewodów elektrycznych wtynkowych, pod warunkiem pokrycia ich warstwą tynku o grubości co najmniej 5 mm”.

Ciemne pasy na ścianach świadczą zazwyczaj o zbyt płytko położonych przewodach elektrycznych.

Odbiór posadzek w mieszkaniach – normy

Równość podkładu musi spełniać odchyłki:

• odchylenie od płaszczyzny do 5 mm na całej rozpiętości pomieszczenia
• prześwity miejscowe do 5 mm na długości 2 m

Wyżej wymienione odchyłki dotyczą posadzek zgodnie z warunkami technicznymi wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych ITB oraz pokrywają się z wytycznymi wynikającym z PN – 53/B-10145 (Podkład pod posadzki. Posadzki z płytek kamionkowych, lastrykowych i klinkierowych) i PN – 76/8841-22 (Podkład pod posadzki. Posadzki z parkietu i paneli podłogowych).

Pomiarów odchyłek można dokonać za pomocą poziomicy (łaty) 2 m oraz szczelinomierza.

Pomiar odchyłek domowym sposobem

Nie musisz być inspektorem budowlanym, aby samodzielnie sprawdzić zgodność wykonania ścian z normami tynkarskimi oraz sprawdzić odchyłki posadzki pod panele. Do tego celu potrzebujesz łatę budowlaną (poziomicę) o długości zdefiniowanej w powyżej opisanych odchyłkach norm. Niestety bez łaty się nie obędzie i to wcale nie jest obojętne jaką długość ma Twoja poziomica. Pamiętaj, że odchyłki na poziomicy 1,5 metra nie muszą być proporcjonalne do odchyleń mierzonych poziomicą długości 2,0 m. Pamiętaj także, że nie możesz dowolnie przykładać poziomicy do mierzonej powierzchni – zrozumienie najczęściej popełnionego błędu wyjaśni poniższy rysunek. Dokładny opis sposobu pomiaru zależy od typu powierzchni i jeśli nie chcesz kontrolować ściany w swoim własnym domu, a odbierasz mieszkanie od dewelopera rozważ skorzystanie z profesjonalnej pomocy inspektora z doświadczeniem budowlanym.

Rysunek przedstawia pomiar odchyłki garbu płaszczyzny weryfikowany za pomocą poziomicy. Jak widać ustawienie styczne do jednej z płaszczyzn jest błędne, a stopień wysunięcia łaty determinuje odczyt wartości.

Aby zmierzyć odchyłki płaszczyzn potrzebujesz monety 2 zł lub 5 zł. Pomiar małych odchyłek linijką nie jest możliwy i nie będzie uznany przez Dewelopera. Jedyną zdefiniowaną metodą pomiaru jest pomiar grubości szczeliny, którego nie można wykonać mierząc wymiar liniowy.

Bez szczelinomierza możemy dokonać pomiaru układając monety w odpowiednie stosy (grubość monet 2 zł i 5 zł jest taka sama i wynosi dokładnie 2,0 mm).

Jeśli mierząc odchyłkę kąta prostego pomiędzy ścianą, a ramieniem łaty powstaje szczelina pozwalająca zmieścić stos 3x2zł oznacza to, że szczelina wynosi 6 mm (a dopuszcza się 4 mm). Podobnie mierząc odchyłki posadzki jeśli zmieści się stos 3 monet to znaczy, że odchyłka wynosi 6 mm na łacie 2 mm, co przekracza wartość normową. Pomiar monetami nie pozostawia żadnych wątpliwości interpretacyjnych i pozwala na wyjaśnienie wykonawcy jego błędów.

Aby dokonać pomiarów potrzebujemy stosu 2-3 szt. monet, który wsuwamy w szczelinę pomiędzy poziomicę, a przegrodę budowlaną.

Wysokość mieszkania – normy i dopuszczalne odchyłki

Wysokość mieszkania określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nie mniej dopuszczalna odchyłka wysokości jest zagadnieniem złożonym wynikającym z nałożenia odchyłek warstw.

Pozostałe normy przywoływane przy odbiorze lokalu mieszkalnego

1. Ogólne

   • Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 5015 r. poz. 1422 i późn. zm.)
   • Ustawa z dnia 7 lipca 1994 – Prawo budowlane (Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414 i późn. zm. )
   • Warunki technicznyne wykonania i odbioru robót budowlano-montażowych

2. Okna

   • PN – EN 1279-1:2018 – Szkło w budownictwie. Szyby zespolone izolacyjne
   • PN – 88/B-10085 – Stolarka budowlana. Okna i drzwi. Wymagania i badania

3. Tynki suche

   • PN – 72/B-10122 – Roboty okładzinowe. Suche tynki. Wymagania i badania przy odbiorze

4. Okładziny z płytek

   • PN – 75/B-10121 – Okładziny z płytek ściennych ceramicznych szkliwionych. Wymagania i badania przy odbiorze

5. Pomiar powierzchni

   • PN-ISO 9836-1997 – Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych

• PN-70-B-02365 – Powierzchnia budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru

Instalacja gazowa

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75/2002, poz. 690) oraz z późniejszymi zmianami – rozdział 7