Budowa domu. Jak starać się o przyłącza wody i prądu?  / Wrocław House

Budowa domu. Jak starać się o przyłącza wody i prądu?

Budowa domu. Jak starać się o przyłącza wody i prądu?  / Wrocław House

Przyłącza mediowe w domu

Według przepisów właściciel działki budowlanej powinien mieć możliwość jej uzbrojenia albo bezpośredniego podłączenia budynków do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i elektroenergetycznej. Nie zawsze jednak jest to takie proste. Jak doprowadzić wodę i prąd na działkę?

Działka uzbrojona całkowicie, częściowo albo nieuzbrojona – czym się różnią?

Pomimo tego, że określenia działka uzbrojona i nieuzbrojona powszechnie funkcjonują na rynku nieruchomości, to żadne przepisy prawa ich nie definiują. Jak zatem interpretować te pojęcia?

Zasadniczo za działkę uzbrojoną całkowicie uznaje się parcelę:

  • posiadającą bezpośredni dostęp do drogi publicznej;
  • na której terenie jest podłączona skrzynka energii elektrycznej;
  • mającą dostęp do sieci wodociągowej w postaci studzienki z zaworem;
  • na której terenie jest studzienka kanalizacyjna.

W związku z tym, działka nieuzbrojona to teren bez bezpośredniego dostępu do mediów czy to zlokalizowanych na jej terenie, czy też w drodze publicznej, z którą graniczy. W takim przypadku właściciel sam musi zadbać o doprowadzenie przyłączy. 

Teren nieuzbrojony jest przeważnie dużo tańszy od działek posiadających dostęp do mediów. Przed zakupem takiej parceli warto dokładnie sprawdzić, w jakiej odległości od planowanej budowy są linie energetyczne oraz rury wodno-kanalizacyjne. Ponieważ to od niej w dużej mierze zależy koszt doprowadzenia przyłączy.

Zdarza się, że w ogłoszeniu jest zapis „możliwość uzbrojenia” albo sformułowanie działka częściowo uzbrojona. W większości przypadków oznacza to, że przez drogę publiczną sąsiadującą z parcelą przebiegają media. Z tego wynika, że tak samo, jak w przypadku działki nieuzbrojonej, właściciel będzie musiał na własną rękę postarać się o doprowadzenie przyłączy.

Inwestor bez względu na informacje, jakie dostanie od zbywcy, zawsze powinien sam zweryfikować możliwość doprowadzenia mediów.

Jeśli kupiliśmy działkę, która nie jest uzbrojona to niestety, ale sami musimy postarać się o doprowadzenie mediów na jej teren. Najlepiej jest to zrobić od razu, ponieważ proces trwa bardzo długo.

Musicie również pamiętać, że do wniosku o pozwolenie na budowę, a także zgłoszenia budowy trzeba dołączyć projekt, opisujący sposób dostarczenia do budynku prądu i wody oraz warunki techniczne podłączenia do tych sieci, odprowadzenia ścieków oraz wskazanie, jaki będzie system ogrzewania. Poza tym bez stałego źródła prądu i wody ciężko jest prowadzić jakiekolwiek prace budowlane.

Doprowadzenie prądu – formalności

Na początku warto sprawdzić, ilu jest dostawców energii w naszym rejonie i porównać oferty. Należy wziąć pod uwagę koszt doprowadzenia przyłącza oraz późniejszą eksploatację. Wprawdzie większość informacji znajduje się na stronach internetowych operatorów, jednak jak tylko mamy wątpliwości, warto osobiście porozmawiać z konsultantem. Możemy to zrobić poprzez kontakt z infolinią, chatem na stronie internetowej, zadać pytanie poprzez formularz kontaktowy albo udać się osobiście do punktu obsługi klienta.

Gdy wybraliśmy najkorzystniejszy wariant, należy złożyć wniosek o warunki przyłączenia do sieci elektrycznej. Każdy dystrybutor ma własny formularz, stąd najprościej jest pobrać go z jego strony, albo wziąć z punktu obsługi klienta. W dokumencie musimy wpisać szacunkowe zapotrzebowanie na moc przyłączeniową oraz przewidywane roczne zużycie energii elektrycznej, a także termin rozpoczęcia i zakończenia prac wykonania instalacji elektrycznej w obiekcie. Jeśli nie potrafimy sami określić tych wartości, możemy posiłkować się kalkulatorami oraz wykazami dostępnymi na stronach dostawcy prądu.

Do formularza należy również dołączyć następujące dokumenty: tytuł prawny do nieruchomości (np. akt notarialny lub odpis z Księgi Wieczystej) oraz plan zabudowy na mapie sytuacyjno-wysokościowej, z zaznaczeniem działki oraz powstających obiektów.

Dostawca może też nas poprosić o dostarczenie:

  • decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
  • wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
  • pozwolenia na budowę obiektu lub zgłoszenia;
  • projektu zagospodarowania działki.

Zebrane dokumenty należy dostarczyć do przedsiębiorstwa. W zależności od firmy można to zrobić osobiście, wysłać pocztą tradycyjną lub kurierem, bądź też pocztą elektroniczną.

Dostawca powinien rozpatrzyć wniosek w przeciągu 30 dni od złożenia. W odpowiedzi dostaniemy:

  • warunki i parametry techniczne (rodzaj i usytuowanie zabezpieczenia głównego i licznika);
  • informację o mocy i rodzaju przyłączenia (napowietrzne albo kablowe), najczęściej wykonuje się przyłącze kablowe, a napowietrzne jedynie tymczasowo na potrzeby zasilania w trakcie budowy);
  • projekt umowy o przyłączenie;
  • harmonogram prac;
  • wstępną kalkulację kosztów.

Na zawarcie umowy mamy 2 lata. Po tym czasie trzeba będzie powtórzyć cały proces.

Ile zapłacimy za doprowadzenie prądu?

Opłata to iloczyn stawki ryczałtowej określonej w taryfie danego dostawcy za 1 kW i mocy przyłączeniowej. Jej wysokość zależy od długości przyłącza (do 200 m za darmo) oraz jego rodzaju (kablowe lub napowietrzne).

Podstawą do rozpoczęcia prac projektowych i budowlano-montażowych jest podpisana obustronnie umowa o przyłączenie do sieci. Ile mogą one potrwać? Od kilku do nawet kilkunastu miesięcy.

Doprowadzenie wody – formalności

Sieci wodno-kanalizacyjne najczęściej są własnością gmin, i to one określają warunki podłączenia. Aby je uzyskać, musimy złożyć podanie w miejscowym zakładzie wodno-kanalizacyjnym. Podobnie jak w przypadku wniosku o przyłącze prądu i tutaj należy dołączyć akt własności działki, aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową oraz wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W podaniu trzeba również oszacować zużycie wody. Odpowiedź powinniśmy dostać w ciągu 3 tygodni. 

W warunkach technicznych zakład wskaże miejsce podłączenia do sieci i instalacji wodomierza oraz materiały, z jakich należy wykonać przyłącze. Następnie musimy zamówić projekt przebiegu wodociągu. Przygotowanie dokumentacji najprościej jest zlecić firmie współpracującej z zakładem wodno-kanalizacyjnym.

Możemy wtedy liczyć, że jej pracownicy doskonale znają obowiązujące procedury i wymagania, co znacznie przyśpieszy cały proces. Przed rozpoczęciem prac projekt musi zatwierdzić Zespół Uzgodnień Dokumentacji Projektowej, a następnie ponownie zakład wodno-kanalizacyjny. Warto wiedzieć, że jeśli wodociąg przebiega przez sąsiednią działkę, musimy uzyskać pisemną lub notarialną zgodę jej właścicieli.

Gdy posiadamy wszystkie pozwolenia, należy 30 dni przed rozpoczęciem prac zgłosić ten fakt w lokalnym urzędzie. Natomiast wykonaniem przyłącza powinna zająć się firma, która ma uprawnienia do przeprowadzania takich robót. Trzeba również pamiętać o dwóch ważnych rzeczach. Zanim zakopiemy rury, zakład wodno-kanalizacyjny musi dokonać odbioru technicznego przyłącza. Powinno się również poinformować geodetę o wykonaniu wodociągu, ponieważ musi on nanieść jego trasę na mapy. Dopiero potem instaluje się wodomierz oraz zawiera się umowę o dostawę wody.

Ile zapłacimy za doprowadzenie wody?

Trzeba się liczyć z ponoszeniem kosztów na każdym etapie doprowadzania wody. Ich wysokość zależy od lokalizacji działki oraz długości wodociągu. Na łączną kwotę składają się: uzyskanie warunków technicznych, projekt przyłącza wodociągowego, prace wykonawcze wraz z materiałami, opłata geodezyjna, koszt montażu wodomierza oraz opłata za podłączenie przyłącza do sieci wodno-kanalizacyjnej.

Jeśli wodociąg będzie przechodził przez drogę, dochodzi koszt przebicia się przez nią oraz położenie nowej nawierzchni. Z kolei, gdy trasa przyłącza biegnie przez działkę sąsiada, poniesiemy koszty notarialnej zgody.

Jakie inne media należy doprowadzić do działki?

Oprócz wody i prądu musimy odprowadzać ścieki. Jeśli w pobliżu jest miejska sieć kanalizacyjna, mamy obowiązek podłączenia się do niej. Mówi o tym Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, art. 5 ust. 1 pkt 2. Wyjątkiem są nieruchomości, wyposażone w przydomową oczyszczalnię ścieków. Pomimo że jest to działanie obligatoryjne, to na właścicielu nieruchomości spoczywa wykonanie całej instalacji i pokrycie kosztów. Wiele gmin udziela jednak bezzwrotnej dotacji na prace związane z budową przyłączy kanalizacyjnych do nieruchomości. Szczegóły można znaleźć na stronach BIP urzędów.

Trzeba pamiętać, że za uchylanie się od tego obowiązku grozi kara grzywny. Procedura doprowadzenia sieci na teren działki wygląda praktycznie tak samo, jak w przypadku przyłączy wodociągowych. 

Gdy w pobliżu działki jest sieć gazowa, warto rozważyć podłączenie do niej nieruchomości. Wobec coraz bardziej restrykcyjnych przepisów dotyczących czystości powietrza i rosnących cen energii, ogrzewanie gazem może być najwygodniejszym i najbardziej ekonomicznym rozwiązaniem. Formalności związane z podłączeniem do sieci gazowej, wyglądają tak samo, jak z doprowadzeniem innych mediów. Będziemy musieli m.in. wybrać dostawcę, sporządzić projekt, uzyskać odpowiednie akceptacje, wybudować instalacje oraz przeprowadzić inwentaryzację geodezyjną.

Alternatywne źródła prądu i wody

Jeśli nie ma możliwości skorzystania z miejskiego wodociągu, rozwiązaniem jest wykopanie własnej studni. Zamiar jej budowy wystarczy zgłosić w starostwie powiatowym, określając we wniosku rodzaj i lokalizację. Uproszczona procedura jest przewidziana wyłącznie dla studni o głębokości do 30 m i poborze docelowym nieprzekraczającym 0,5 m3 na godzinę. Te parametry są zazwyczaj wystarczające na potrzeby domu jednorodzinnego. 

W przypadku gdy nie ma kanalizacji na działce, możemy wybudować na niej tradycyjne szambo lub oczyszczalnię ścieków. 

Alternatywą dla przyłącza do sieci elektroenergetycznej są panele fotowoltaiczne. Wprawie koszt ich instalacji jest dość wysoki, ale można go obniżyć poprzez różnego rodzaju dofinansowania. Poza tym jest to rozwiązanie ekologiczne i przyszłościowe.

Jak dostosować projekt domu do działki?  / Wrocław House

Jak dostosować projekt domu do działki?

Kupiłeś działkę i znalazłeś wymarzony projekt? Musisz wiedzieć, że gotowy projekt wymaga dostosowania parametrów do konkretnej nieruchomości. Pod uwagę należy wziąć wiele różnych aspektów. Ważne są wytyczne miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzję o warunkach zabudowy, kształt i wymiary działki, warunki gruntowe. Nie martw się, adaptacji projektu dokona za Ciebie uprawniony do tego projektant.  

Wybrany projekt może nie spełniać wymagań urbanistycznych dla Twojej działki, dlatego musisz dostosować jego parametry. Adaptacja projektu to dostosowanie projektu domu jednorodzinnego lub gotowego projektu do warunków lokalnych terenu, na którym znajduje się dana działka – strefy wiatrowej, śniegowej, przemarzania oraz ułożenia względem stron świata.

Proces adaptacji projektu gotowego składa się z dwóch części obowiązkowej i dodatkowej. Zazwyczaj w projekcie zmiany są możliwe do przeprowadzenia, na co wskazuje wykaz dozwolonych korekt. Jeśli Twoje zamiary wychodzą poza zakres dopuszczalnych w projekcie korekt, należy uzyskać dodatkowe pozwolenia architekta. 

Zgodność z przepisami

Projekt domu musi być zgody z warunkami określonymi  w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie określa między innymi odległość budynku od granic działki, warunki dojścia i dojazdu do budynku, wymiary miejsc postojowych, a nawet usytuowanie pojemników na odpady. 

Projekt musi być również zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Dodatkowo znajdują się tam wytyczne w zakresie procentowego udziału zabudowania działki; także inne szczegółowe informacje, takie jak: kąt nachylenia dachu, szerokość elewacji frontowej, liczba pięter, maksymalna wysokość budynku.  

Adaptacji dokonuje wybrany przez Ciebie architekt, który musi przynależeć do Izby Architektów lub Izby Inżynierów Budownictwa i posiadać niezbędne uprawnienia. 

Co jest obowiązkiem architekta adaptującego?

Architekt jest zobowiązany do wykonania wielu czynności. Musi dostosować projekt do ustaleń Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub do decyzji o Warunkach Zabudowy, dostosować charakterystykę energetyczną do lokalizacji budynku, wykonać projekt zagospodarowania terenu.

Do jego obowiązków należy również wykonanie niezbędnej adaptacji fundamentów do lokalnych warunków gruntowo – wodnych i sposobu ich izolacji. Także sprawdzenie lub przeliczenie konstrukcji budynku w zakresie dostosowania jej do lokalnych warunków i obciążeń normatywnych, dostosowanie instalacji wewnętrznych i przyłączy do warunków miejscowych na podstawie uzgodnionych z dostarczycielami odpowiednich mediów.

Architekt musi te zmiany nanieść na oryginał projektu gotowego trwałą techniką graficzną. Uzyskać wymagane opinie, uzgodnienia, opracować dokumentację Bezpieczeństwo i Ochrona Zdrowia. Także sprawować nadzór autorski w czasie trwania prac budowlanych, a także przejąć na siebie obowiązki głównego projektanta. 

Typ działki i warunki terenowe

Każdy typ działki ma swoje wady i zalety i nie każdy projekt domu będzie możliwy do realizacji na konkretnej działce. W zależności od kształtu działki zaleca się różne projekty budynków. Kłopoty projektowe sprawiają działki skośne i o ostrych kątach. Pole do popisu dają działki o kształcie kwadratu. 

Położenie domu zależy nie tylko od kształtu i wielkości działki, ale też od warunków terenowych. Należy zwrócić uwagę, jaki jest rodzaj podłoża i poziom gruntu. Obniżenia terenu mają wpływ na gromadzenie się wód opadowych, które w przyszłości mogłyby naruszyć konstrukcję budynku i są obarczone ryzykiem notorycznego zalewania. Ma to również wpływ na sprawne działanie instalacji kanalizacyjnej.  Ważne, aby budynek został odpowiednio wyeksponowany a fundamenty zabezpieczone.  

Komfort i wykorzystanie naturalnych warunków

Położenie domu na działce odgrywa ważną rolę w codziennym użytkowaniu i w ponoszonych kosztach utrzymania nieruchomości. Zastosowanie zasad energooszczędnej lokalizacji budynku może wpłynąć bezpośrednio na oszczędności. 

Najkorzystniejszym rozwiązaniem jest usytuowanie domu na działce z drogą od strony północnej. To najprostsze w aranżacji rozwiązanie pozwala na ulokowanie wejścia do budynku i garażu od strony ulicy, a od przeciwnej południowej, najbardziej słonecznej strony – części rekreacyjnej z tarasem.  Budynek najlepiej postawić najbliższej granicy z drogą, po to, aby jak najbardziej powiększyć nasłonecznioną część rekreacyjną od południa. 

Właściwa adaptacja projektu jest wymagana, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Projekt zagospodarowania terenu stanowi obligatoryjną częścią dokumentacji. Koszt dokonania adaptacji zależy od liczby i zakresu wprowadzonych modyfikacji. 

Dzięki adaptacji projektu masz pewność, że Twoja nieruchomości będzie w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa. Zapewni bezpieczeństwo na długie lata i będzie dokładnie taka, jaką sobie wymarzyłeś!

Pozwolenie na budowę – co musisz wiedzieć? / Wrocław House

Pozwolenie na budowę

Zanim rozpoczniesz budowę wymarzonej inwestycji, musisz przebrnąć przez szereg formalności. Jedną z nich jest pozwolenie na budowę. Jak je uzyskać?

Pozwolenie na budowę – co musisz wiedzieć?

Pozwolenie na budowę wymaga budowa, ale także rozbudowa, nadbudowa, odbudowa oraz przebudowa obiektu budowlanego.  Wraz z nowelizacją ustawy od września 2020 roku wiele rodzajów inwestycji zostało wyłączonych z wymogu ubiegania się o tę decyzję. Warto więc zapoznać się z katalogiem wyłączonych obiektów, który można przejrzeć TUTAJ.

Co najistotniejsze nie trzeba składać wniosku o wydanie pozwolenia na budowę wolnostojącego jednorodzinnego domu. Który w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany.

Gdzie i komu składa się wniosek pozwolenie na budowę? 

Budowę można rozpocząć dopiero po otrzymaniu decyzji pozwolenia na budowę. Jeśli budowa rozpocznie się bez pozwolenia, będzie to samowola budowlana. Wniosek składa się w starostwie powiatowym, urzędzie wojewódzkim lub w urzędzie dzielnicowym miasta stołecznego Warszawa. Z reguły wniosek składa się  do starostwa albo urzędu miasta na prawach powiatu.

Jak złożyć wniosek?

W pierwszej kolejności należy przygotować kompletny wniosek, do którego będzie potrzebny szereg dokumentów. Od 19 września 2020 roku organy administracji architektoniczno-budowlanej nie będą stosować obowiązującego wzoru decyzji o pozwoleniu na budowę określonego w rozporządzeniu. Decyzja będzie wydawana zgodnie z wymogami określonymi w Kodeksie Postępowania Administracyjnego, bez określonego wzoru. 

Do wniosku należy dołączyć Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz 3 egzemplarze projektu budowlanego (do września 2020 były to 4 egzemplarze).

Według nowej procedury projekt budowlany został skrócony do trzech głównych części projektu: zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Przy wniosku o wydanie decyzji na pozwolenie na budowę składa się tylko dwie pierwsze części projektu. Część techniczną, dopiero przy zgłaszaniu zakończenia robót budowlanych, albo składania wniosku o pozwolenie na użytkowanie. 

Potrzebne będzie również zaświadczenie o wpisaniu autora projektu budowlanego na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego. Jeśli w miejscu budowy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, należy dodatkowo dołączyć decyzję o warunkach zabudowy. 

Od 1 stycznia 2020 r. do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć także oświadczenie projektanta dotyczące możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej. W zależności od rodzaju oraz miejsca inwestycji mogą być potrzebne również inne dokumenty. 

Oczekiwanie na decyzję

Urząd sprawdzi kompletność wniosku i jeśli wystąpią braki, wezwie do ich usunięcia w terminie co najmniej 14 dni od dnia jego złożenia. Następnie urząd określi strony postępowania i oceni czy może wydać pozwolenie na budowę. 

W trakcie tego procesu mogą pojawić się pewne nieprawidłowości, które należy skorygować. Jeżeli wszystko odbędzie się zgodnie z planem, urząd wyda zgodę na pozwolenie na budowę. Na decyzję czeka się maksymalnie 65 dni.

Decyzja

Organ wydający pozwolenie określi w drodze decyzji szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych. Także czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych, termin rozbiórki obiektów tymczasowych, a także obiektów istniejących nieprzewidzianych do dalszego użytkowania oraz szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie.

Urząd poinformuje także o obowiązkach i warunkach związanych z przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego.  Decyzja podlega wykonaniu, jeżeli jest ostateczna czyli wtedy, gdy upłynął termin 14 dni na wniesienie odwołania. W ciągu kolejnych 3 dni organ wyda dziennik budowy, który należy prowadzić podczas inwestycji. 

Odwołanie od decyzji

Od decyzji można się odwołać do urzędu wojewódzkiego. O ile decyzję w pierwszej instancji wydało starostwo albo urząd miasta na prawach powiatu. Składa się je za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję w terminie 14 dni – licząc od dnia otrzymania decyzji. 

Nowe przepisy wprowadzają zasadę, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie unieważniona; jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło 5 lat. Do września 2020 roku były to 3 lata.

Gdy budowa zostanie zakończona, należy zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. W przypadku spełnienia wszystkich wymogów, organ wyda pozwolenie na użytkowanie budynku.