Zdarza się, że na terenie posesji znajdują się budynki, które utraciły swoje dotychczasowe zastosowanie i można je spokojnie przeznaczyć na funkcje mieszkalne. To doskonałe rozwiązanie dla rodzin wielopokoleniowych, pozwalające zapewnić dzieciom lepsze warunki do rozpoczęcia samodzielnego życia. To kosztowna i długotrwała inwestycja, ale często bardziej opłacalna niż budowa domu od podstaw.
Adaptacja stodoły na dom. Jak to zrobić zgodnie z prawem?
Należy jednak pamiętać, że nie każdy budynek gospodarczy można zaadaptować. Od tego warto rozpocząć, rozważania na temat sensu inwestycji. Decyduje tu stan techniczny, dlatego na początku dobrze jest wykonać profesjonalną ekspertyzę, która pozwoli ocenić, czy zamierzenie może się w ogóle udać, oraz z jakimi kosztami będzie się wiązało.
Fot. Adaptacja stodoły na mieszkanie
W przypadku budynku wolnostojącego należy pod uwagę wziąć stan: fundamentów, ścian, więźby dachowej i stropu. Jeżeli w budynku występują pionowe lub ukośne pęknięcia, może to oznaczać, że fundamenty są osadzone nierówno, co stanowi nie lada utrudnienie. Pod uwagę trzeba wziąć odchylenie ścian od pionu oraz stan konstrukcji dachu.
Często zdarza się, że wyniki takiej ekspertyzy, stanowią, że budynek nie nadaje się do przebudowy i konieczna jest rozbiórka. Zdarza się też, że wystarczy przebudowa lub generalny remont i można tam mieszkać – oczywiście po spełnieniu formalności!
Zmiana sposobu użytkowania
Jeżeli ekspertyza wykazała, że budynek nadaje się do przebudowy, to można rozpocząć procedurę zmiany sposobu użytkowania zgodnie z przepisami prawa.
Prawo budowlane definiuje zmianę sposobu użytkowania obiektu, jako podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Zgłoszenie takie musi być pierwszym krokiem w procedurze zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.
Wniosek o przebudowę
Przepisy prawa budowlanego określają, jakie dokumenty należy dołączyć do wniosku. Są to:
- opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach; z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania.
- zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi; w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń.
- oświadczenie, o którym mowa w trybie wydawania pozwolenia na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego.
- zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
- w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego – ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności.
- w zależności od potrzeb – pozwolenia; uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami; w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.
- ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych – w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym; lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego.
Organ administracji państwowej ma 30 dni na dokonanie odpowiedzi, i w tym czasie należy powstrzymać się od rozpoczęcia prac adaptacyjnych. Po tym czasie, przy braku sprzeciwu, można rozpocząć prace polegające na zmianie sposobu użytkowania.
Zezwolenie na przekształcenie budynku będzie ważne przez dwa lata, dlatego w tym czasie prace powinny się zakończyć. W przeciwnym razie zajdzie konieczność ubiegania się o kolejną zgodę.
Zgłoszenie czy pozwolenie na budowę?
Przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego. Za wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. To oznacza, że jeżeli któryś z tych parametrów ulegnie w przyszłości zmianie, potrzebne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę.
W myśl nowelizacji prawa budowlanego z września 2020 roku, nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę (a jedynie zgłoszenia): wykonywanie robót budowlanych polegających na przebudowie przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych; o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany. A także w przypadku budynków wolnostojących, parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2.
Przebudowa starego domu
Innym przypadkiem jest przebudowa starego domu, przy zachowaniu takich samych funkcji – mieszkalnych. Tu sprawa jest o wiele prostsza, patrząc na procedury. Jednak podobnie jak w przypadku budynku gospodarczego, może okazać się to mniej opłacalne niż postawienie nowego budynku.
W takich sytuacjach często pojawiają się nieplanowane wydatki, związane z pojawieniem się nowych usterek, o których wcześniej się nie wiedziało. Dlatego przed podjęciem decyzji warto skonsultować się z architektem, który oceni potencjał nieruchomości i wskaże, czy jest to dobry pomysł.
Jak osiągnąć life balance? Nowy trend – czas w domku za miastem!
Life balance to nowy trend społeczny. Przepracowanie, natłok obowiązków, wyścig szczurów nie sprzyjają życiu w odprężeniu. Szukamy rozwiązań, aby odnaleźć równowagę między pracą i karierą, życiem rodzinnym oraz towarzyskim. W obecnych czasach jest o wiele trudniej zadbać o ten balans. W związku z pandemią nadal zamknięte są kina, teatry, a nawet restauracje. Dlatego pojawił się nowy trend – kupowania lub wynajmowania domów poza miastem.
Według danych Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) z 2019 roku, Polacy są prawie najbardziej zapracowanym krajem w Unii Europejskiej. Wyprzedza nas tylko Grecja. Polacy w ciągu roku przepracowali aż 1806 godzin. Nie dziwi więc fakt, że szukamy odskoczni od zawodowych obowiązków. Odpoczynek powoduje, że zwiększa się nasza produktywność, bo jak wiadomo wypoczęty i zrelaksowany pracownik, jest w stanie wykonać więcej zadań i to krótszym czasie. Organizując sobie wolny czas, mamy lepsze samopoczucie, jesteśmy mniej zestresowani i zdrowsi.
Co może sprzyjać kształtowaniu swojego life balance? Ważne jest stanowcze odgraniczenie pracy od wszystkiego, co jej nie dotyczy. Znaczenie mają elastyczne godziny pracy, oraz częste urlopy. Można też wykorzystać weekendy. Zamiast zostać w domu i w tym czasie sprzątać lub gotować, można zaplanować go inaczej. Już w piątek po pracy wystarczy spakować się i całą rodziną wyruszyć na weekendowy wyjazd do domku za miastem.
Co więcej, można tak robić przy okazji każdego weekendu. Okazuje się, że taką koncepcję na zachowanie life balance ma coraz więcej osób. Od lat zjawisko ma swoją nazwę – kolonizacja turystyczna lub urbanizacja sezonowa. W krajach zachodu moda na weekendy poza domem od dawna jest standardem.
Gdzie wynająć wakacyjny dom?
Niektórzy decyzją się na zakup działki na Rodzinnych Ogródkach Działkowych. Nie jest to jednak komfortowa sytuacja. Brak prywatności i nienajlepsze warunki sanitarne. Takie wypady mogą sprawdzić się od czasu do czasu, ale nie wchodzą w grę podczas regularnych wyjazdów. Szczególnie, że w zasadzie mogą odbywać się jedynie w okresie wiosenno – letnim.
Dobrym rozwiązaniem jest zakup lub wynajem domku za miastem. Może to być w najbliższej okolicy, ale niekoniecznie. Ważne, aby dom nie był zbyt daleko, bo dojeżdżanie nawet 200 kilometrów co weekend, może być zbyt uciążliwe. Przy wyborze lokalizacji, dobrze jest sugerować się tym, co lubimy. Doceniane są często lokalizacje w pobliżu jeziora lub lasu. W zależności od budżetu wakacyjne domy różnią się też standardem. W ofertach można znaleźć zarówno luksusowe posiadłości jak i skromne chatki. Wiele zależy od tego, co kto lubi i do czego jest przyzwyczajony.
Z badań Instytutu Rozwoju Wsi i Rolnictwa PAN wynika, że kluczowe znaczenie w determinowaniu lokalizacji drugich domów na obszarach wiejskich, mają czynniki związane z atrakcyjnością turystyczno-rekreacyjną miejscowości. To oznacza, że im większa jest przyrodniczo-krajobrazowa atrakcyjność lokalizacji drugiego domu, tym inwestor jest skłonny dalej dojeżdżać. Na przykład ktoś mieszkający w Szczecinie będzie skłonny pojechać nawet 100 kilometrów, aby spędzać weekend nad morzem. Podobnie zrobi mieszkaniec Wrocławia, który z kolei wybierze góry.
Największe skupiska wakacyjnych posiadłości
Jak wskazują wspomniane wcześniej badania Instytutu Rozwoju Wsi i Rolnictwa – większość właścicieli drugich domów stanowią mieszkańcy dużych miast. To osoby w średnim wieku, o dość zasobnym portfelu, posiadacze samochodów, którzy cenią sobie prywatność i spokój.
Czym się kierują? Atrakcyjnością przyrodniczą w połączeniu z bliskością w sensie przestrzennym. Właśnie dlatego w Polsce intensywność takich zabudowań z przeznaczeniem na funkcje rekreacyjne, skupia się przede wszystkim w gminach wiejskich wybrzeża Bałtyku, Pojezierzy, Karpat i Sudetów. Natomiast w strefie Warszawy, Łodzi, Poznania, czy Krakowa największa koncentracja tego zjawiska występuje na terenach o wysokich walorach przyrodniczo-krajobrazowych. Tu znaczenie ma bliskość atrakcyjnych miejsc od aglomeracji miejskich, ale również dobre warunkami dojazdu z centrów miast.
Według Instytutu Rozwoju Wsi i Rolnictwa PAN, najmniej wakacyjnych domów występuje w obszarach południowej części województwa wielkopolskiego i w pasie gmin położonych na wschód i południowy wschód od Poznania, Kujaw, Niziny Szczecińskiej, Ziemi Elbląskiej, wschodniej części Kotliny Sandomierskiej oraz Przedgórza Sudeckiego i południowej Opolszczyzny.
Jak spędzać czas w wakacyjnym domu?
W czasach pandemii znacząco zmienił się sposób spędzania wolnego czasu. Wyjazdy turystyczne w obrębie kraju przestały być możliwe z powodu zamkniętych hoteli, a te zagraniczne często są obarczone przejściem kwarantanny po powrocie. Dla większości Polaków wypoczynek i grillowanie na własnej działce letniskowej stało się główną atrakcją. Ci, którzy na co dzień mieszkają w blokach, doceniają możliwość posiadania drugiego domu na wsi.
Należy zauważyć, że już od kilku lat powstaje coraz więcej budynków inwestycyjnych, które można kupić, a następnie w nich mieszkań a w pozostałym okresie wynajmować. Takie inwestycje zazwyczaj ulokowane są na wybrzeżu lub w górach. Trudno ocenić, jaka jest przyszłość tego typu inwestycji, ze względu na ciągle trwającą pandemię. Z pewnością są to inwestycje o dużym ryzyku, biorąc pod uwagę ciągle rosnące ceny nieruchomości. Dlatego bardziej popularny jest najem od zakupu. To nowy trend, bo w Polsce przywiązanie do własności jest rekordowe w porównaniu do innych krajów UE. W przeciwieństwie do krajów zachodu drugi dom jest w Polsce oznaką prestiżu, sukcesu, czasem lokatą kapitału.
Wiejska chata czy apartamentowiec?
Domek z ogródkiem jest marzeniem wielu mieszkańców miast, ale trend co do standardu tego domu się zmienił. Coraz częściej poszukiwane są nieruchomości premium. Świadczą o tym wyniki sprzedażowe w pandemicznych czasach.
Rynek nieruchomości luksusowych wyszedł z kryzysu obronną ręką. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się luksusowe apartamenty wakacyjne nad morzem, jeziorem oraz w okolicach szczytów górskich. Powodem jest wzbogacenie się społeczeństwa w ciągu ostatnich lat i chęć inwestowania w nieruchomości, jako alternatywę dla nieopłacalnych lokat.
Wakacyjny home office
Dla tych, którzy nie mogą (lub nie chcą) rozstać się z pracą, dobrym rozwiązaniem jest praca zdalna z wiejskiej posiadłości. Taka forma pracy z powodu pandemii zagościła w naszym życiu, i trudno będzie się z nią rozstać. Dlatego perspektywa mieszkania w pięknych okolicznościach przyrody i praca w takich okolicznościach, może przemówić do niejednej osoby. Analitycy jednoznacznie wskazują, że obecnie szukamy domów, większych powierzchni, bo wiemy już, co oznacza zamknięcie w klitce bez balkonu.
Decyzja o zakupie czy wynajmie domu na wsi wiąże się z brakiem konieczności codziennych dojazdów do pracy, czy stania w korkach. Jedno jest pewne – moda na domy wakacyjne przechodzi w naszym kraju rewolucję, a kierunek jest dobry. Kształtowanie life balance w takim wydaniu, to dobry trop!